¿ES EMPLEADOR Y VA A CONTRATAR A UN EXTRANJERO? – TRÁMITES Y CONSEJOS

¿ES EMPLEADOR Y VA A CONTRATAR A UN EXTRANJERO? – TRÁMITES Y CONSEJOS

El empleador que desee vincular, contratar, emplear o admitir a un extranjero (que ya cuenta con visa laboral y cedula de extranjería que le permita trabajar en Colombia), debe observar el siguiente procedimiento:

  •  Exigirla presentación de la Visa que le permita desarrollar la actividad, ocupación u oficio autorizado en la misma de conformidad con la legislación vigente que regula la expedición de visas, el ingreso y permanencia de extranjeros al territorio nacional, contenida en el Decreto 834 de 2013
  • Solicitarla Cédula de Extranjería cuando esté obligado a tramitarla, tratándose de aquellas visas con vigencia superior a tres (3) meses.
  • Informarpor escrito a Migración Colombia sobre la vinculación, contratación o admisión y de su desvinculación o terminación del contrato, dentro de los quince (15) días calendarios siguientes a la iniciación o terminación de labores.
  • Sufragarlos gastos de regreso al País de origen o último País de residencia del extranjero contratado o vinculado, así como los de su familia o beneficiarios a la terminación del contrato o vinculación, o cuando proceda la cancelación de la visa, la deportación o expulsión. Esta obligación cesará cuando el extranjero obtenga Visa Temporal en las categorías de cónyuge o compañero permanente de nacional colombiano, padre a madre de nacional colombiano o visa de residente.
Fuente: Ministerio del Trabajo, Concepto No. 1200000- 104634 Bogotá, D.C., 12 de junio de 2015, Asunto: Radicado No. 61800 de 2015.

En caso de que el extranjero se encuentre en calidad de turista en Colombia (con visa de turista), y/o no cuente con visa laboral que le permita trabajar en nuestro país, ni tampoco con cedula de extranjería, entonces el empleador no podrá contratarlo legalmente y deberá primero hacer el trámite o solicitud de visa laboral del extranjero a contratar ante el ministerio de relaciones exteriores de Colombia; si el extranjero se encuentra ya en Colombia, (o ante un consulado colombiano en el exterior, si dicho extranjero se encuentra en el exterior) para ello el empleador debe observar el siguiente procedimiento:

Para solicitar la visa de trabajo del extranjero la empresa/empleador contratante deberá presentar ante el ministerio de relaciones exteriores de Colombia o consulado de Colombia los documentos reglamentarios que permita al extranjero desempeñar la profesión, ocupación, actividad laboral u oficio en el país, la documentación requerida para visa de trabajo es la siguiente:

    1. Adjuntar copia de la página principal del pasaporte (del extranjero a contratar) vigente donde aparecen registrados los datos personales del titular. (el pasaporte debe contar con una vigencia mínima de ciento ochenta (180) días, en buen estado, con mínimo dos (2) páginas en blanco)
    2. Copia de la página del pasaporte donde haya sido estampado el último sello de ingreso o salida de Colombia, y según el caso; copia de la página donde haya sido estampada la ultima visa otorgada al extranjero;
    3. Formulario DP-FO-68 de “resumen de contrato” debidamente diligenciado y firmado por el extranjero y el empleador (de forma opcional; el empleador podra adjuntar el contrato suscrito entre el empleador y trabajador extranjero donde indique entre otros; a) objeto del contrato, b) termino de duración, c) salario, cargo, funciones, etc.
    4. Formulario DP-FO-67 de “solicitud de visa” debidamente diligenciado y firmado por el extranjero (Este debe estar firmado por el extranjero solicitante y no por interpuesta persona). En el formulario DP-FO-67 anterior, deberá adjuntar dos (2) fotografías 3×3 cms., recientes, de frente, a color, fondo blanco.
    5. Carta del representante legal de la empresa o empleador en la que se solicite formalmente la visa laboral y se indique el cargo que el solicitante de la visa ocupara dentro de la organización, las actividades o funciones que el mismo va a desarrollar en Colombia y en el que se manifieste que se hace responsable durante su permanencia en el país, (entre otros aspectos relevantes).
    6. La declaración de renta correspondiente al último año gravable, si es persona jurídica. (Cuando el ministerio de relaciones exteriores o consulado colombiano lo considere necesario; podrá solicitar los balances de la empresa que demuestren su solvencia económica). Cuando el contratante es persona natural debe demostrar su solvencia económica con ingresos superiores a diez 10 salarios mínimos legales mensuales vigentes, y de ser necesario se podrá solicitar fotocopia de su declaración de renta correspondiente al último año gravable.
    7. Certificado de existencia y representación legal (si es persona jurídica), expedido dentro de los tres (3) meses anteriores a la solicitud de la visa
    8. Copia de la cedula de ciudadanía del representante legal
    9. Rut actual de la empresa o empleador expedido por la DIAN
    10. Extractos bancarios o primera hoja de resumen de extractos bancarios de los últimos 6 meses que demuestren un promedio mínimo de cien (100) SMLMV por cada mes.
    11. Acreditar idoneidad del extranjero para ocupar el cargo, cuando se trate del ejercicio de una profesión regulada mediante el permiso correspondiente, licencia o permiso provisional para desempeñar en Colombia la profesión respectiva, otorgado por la autoridad competente, según corresponda. En el caso de ejercer profesión o actividad no regulada, aportar el título profesional debidamente autenticado ante el Consulado de Colombia, legalizado o apostillado y/o convalidación del título profesional ante el Ministerio de Educación, según el caso, que demuestre la idoneidad del extranjero para ejercer el cargo por el cual va a ser contratado. Para otros cargos, carta de la empresa contratante o empleador responsable certificando idoneidad con base en la experiencia en el oficio o actividad a desarrollar en Colombia.

 Antes y después de solicitar la visa con la anterior documentación mencionada tenga en cuenta lo siguiente

  1. Es el extranjero quien se presenta de forma personal ante el ministerio de relaciones exteriores o consulado de Colombia; con la anterior documentación que le suministra la empresa o empleador (y no es el representante legal de la empresa o empleador quien hace la solicitud de forma personal).
  2. El estudio de visa laboral tiene un costo de $52 USD., y dicho estudio tarda de 1-4 días hábiles, (Si la visa no es aprobada no hay devolución de dinero)
  3. En caso de ser aprobada la visa laboral, esta tiene un costo de $252 USD.
  4. Para que la visa laboral sea estampada en el pasaporte del extranjero, deberá presentarlo en el ministerio de relaciones exteriores o consulado colombiano donde se concluyó el trámite.
  5. Si el extranjero concluyó el trámite en un consulado colombiano en el exterior, podrá ingresar a Colombia presentando la visa electrónica que le llega a su correo electrónico, o en su caso, la visa estampada en su pasaporte.
  6. Después de expedida la visa laboral, el extranjero cuenta con 15 días calendario para presentarse ante Unidad Administrativa Especial Migración Colombia a fin de solicitar su cedula de extranjería, la cual tiene un costo de $180.000 pesos colombianos, (aproximadamente). En caso de no presentarse, se le impondrá una penalidad pecuniaria de hasta siete (07) salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV), según el caso. (Los requisitos para solicitud de cedula de extranjería se encuentran abajo indicados)
  7. Posterior a la expedición de la visa laboral del extranjero, la empresa o empleador está en la obligación de reportar o informar por escrito a la Unidad Administrativa Especial Migración Colombia sobre la vinculación, contratación o admisión y de su desvinculación o terminación del contrato, dentro de los quince (15) días calendarios siguientes a la iniciación o terminación de labores. En caso de no reportar la vinculación o desvinculación laboral, se le impondrá una sanción por dicha entidad.
  8. Tras la terminación del contrato, la empresa o empleador deberá sufragar los gastos de regreso al País de origen o último País de residencia del extranjero contratado o vinculado, así como los de su familia o beneficiarios a la terminación del contrato o vinculación, o cuando proceda la cancelación de la visa, la deportación o expulsión. Esta obligación cesará cuando el extranjero obtenga Visa Temporal en las categorías de cónyuge o compañero permanente de nacional colombiano, padre a madre de nacional colombiano o visa de residente.

Algunos consejos y recomendaciones

  1. El tipo de visa que deben solicitar los inmigrantes/extranjeros laborales es laTP-4, la cual hace referencia al ingreso al territorio nacional colombiano en virtud de una vinculación laboral o contratación de prestación de servicios con persona natural o jurídica domiciliada en Colombia, o a grupos artísticos, deportivos o culturales que ingresen al territorio nacional con el propósito de brindar espectáculo público. En caso de que no exista una vinculación con persona natural o jurídica domiciliada en Colombia, los trabajadores extranjeros que vengan a brindar asistencia técnica especializada, con o sin contrato de trabajo, a entidades públicas o privadas, podrán solicitar el tipo de visa TP-13.
  2. Si el trámite va a ser finalizado por un apoderado adjuntar poder debidamente otorgado.
  3. En caso de que los empleadores sean órganos, entidades o instituciones del Estado colombiano, organismos internacionales gubernamentales, misiones diplomáticas u oficinas consulares acreditadas en Colombia, sólo se requerirá carta de solicitud de la visa suscrita por el representante legal o quien haga sus veces, según el caso.
  4. Los documentos expedidos en el exterior deben estar apostillados o legalizados ante Cónsul Colombiano, según el caso.
  5. Cualquier documento que se encuentre en un idioma diferente al castellano deberá ser traducido oficialmente al español y la firma del traductor deberá estar debidamente legalizada o apostillada.
  6. La Visa Temporal Trabajador se expide a solicitud y bajo la responsabilidad de la empresa/empleador, entidad, institución o persona natural que avale la petición.
  7. El ingreso como turista no le permite ejercer una actividad laboral ni obtener la visa temporal trabajador en Colombia
  8. Para las profesiones u oficios no regulados que pretenda desarrollar en el país, deberá acreditar experiencia o idoneidad.
  9. Recuerde que si el extranjero va realizar una nueva solicitud de visa y ha cambiado de empleador, debe adjuntar una carta o documento que permita precisar la fecha en la cual terminó el vínculo o el compromiso con el anterior empleador, la cual debe haber sido radicada previamente ante la Unidad Administrativa Especial Migración Colombia.
  10. Esta clase de visa se expedirá sin perjuicio de los requisitos legales establecidos para el ejercicio de cada profesión u oficio en el territorio nacional.
  11. Si el extranjero hace su solicitud de manera presencial, no requerirá llevar fotografías. Las mismas  le serán tomadas en la oficina expedidora.

Costos de la visa laboral

Existen dos (2) tipos de costos asumidos por parte del solicitante, uno por el estudio del visado ($52 USD), el cual no es reembolsable si la visa no es aprobada y es válido sólo por el día en el cual se realiza el pago, y otro, por la expedición de la visa en caso de ser aprobada ($252 USD).

Lugar de expedición y horario de atención en Bogota

Ministerio de Relaciones Exteriores de Colombia, – Bogotá D.C., Avenida 19 Nº 98 – 03 Edificio Torre 100 pisos 3º y 4º. Lunes a viernes 7:30 am a 12:00 m.

Prórroga

El titular de visa que desee prorrogar su permanencia en el territorio nacional, previo cumplimiento de los requisitos, deberá solicitar la nueva visa con antelación al vencimiento de la misma en cualquier oficina del Ministerio de Relaciones Exteriores designada para tal fin.

Vigencia

La vigencia de la visa se contará a partir de la fecha de su expedición y hasta su terminación. Las causales de terminación además de las indicadas en el presente decreto, serán:

  1. Por expiración del término autorizado en la misma
  2. Por orden de autoridad judicial
  3. Por expedición de una nueva visa
  4. Por solicitud escrita del titular o por requerimiento escrito de la persona que solicitó la expedición de visa para el extranjero
  5. Si las condiciones en virtud de las cuales el extranjero obtuvo la visa se modifican o se extinguen
  6. En el caso establecido en el numeral 5 anterior, el extranjero, dentro de los treinta (30) días siguientes a la ocurrencia del hecho podrá solicitar nueva visa sin necesidad de salir del territorio nacional ni obtener salvoconducto.

Cancelación

La visa se cancelará en los siguientes casos:

  1. Sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación aplicable a la materia (Resolución 4130 de 2013del Ministerio de Relaciones Exteriores), el Ministerio de Relaciones Exteriores o la Unidad Administrativa Especial Migración Colombia, podrá cancelar una visa en cualquier tiempo, para lo cual dejará constancia contra la cual no procederá recurso alguno
  2. Por deportación o expulsión
  3. Cuando se evidencie la existencia de actos fraudulentos o dolosos por parte del solicitante para evadir el cumplimiento de requisitos legales que induzcan a error en la expedición de una visa. En estos casos, se deberá, además, informar del hecho a las autoridades competentes

Una vez notificada la cancelación de la visa, el extranjero deberá abandonar el país dentro de los siguientes treinta (30) días calendario. De no ser así, el extranjero podrá ser deportado de acuerdo con lo establecido en el presente decreto.

El extranjero al que se le cancele la visa sólo podrá presentar una nueva solicitud, conforme lo establezca el Ministerio de Relaciones Exteriores mediante resolución.

Sanciones económicas a extranjeros

La Unidad Administrativa Especial Migración Colombia, adscrita al Ministerio de Relaciones Exteriores, se crea en el 2011 con el objetivo de ejercer las funciones de autoridad de vigilancia y control migratorio y de extranjería.

Esta Unidad se encarga de sancionar económicamente a los extranjeros por:

  • No dar aviso del cambio de empleador y/o contratante.
  • No solicitar la autorización previa para el cambio de empleador y/o contratante.
  • No presentarse al registro del cambio de entidad, profesión, oficio, actividad u ocupación en la visa.
  • No renovar la Cédula de Extranjería después de su vencimiento.
  • Ingresar o salir del país sin el cumplimiento de los requisitos legales.
  • Ejercer profesión, ocupación u oficio distinto al autorizado.
  • Desarrollar actividades remuneradas sin estar autorizado para ello.
  • Ejercer actividad u ocupación con el salvoconducto expedido para la salida del territorio nacional.
  • Facilitar la obtención de visas mediante simulación de algún tipo de contrato.
  • No facilitar la revisión de la documentación relacionada con la contratación, vinculación y/o admisión de personal extranjero por parte de los empleadores o contratantes.

Solicitud de Cédula de Extranjería

La Cédula de Extranjería es un documento de identidad que se otorga a los extranjeros mayores de 18 años, que sean titulares de una visa superior a tres (03) meses o a los beneficiarios de los mismos; con excepción de las visas de visitante y las preferenciales (diplomáticas, oficiales y de servicio).

  • Tipos: Existen dos tipos de cédula de extranjería, la de Residente de duración indefinida cuya renovación de la cédula es cada cinco (5) años y la Temporal con una duración igual al término de la visa otorgada.
  • Registro de visa: Para solicitar la Cédula de Extranjería, la visa del extranjero debe estar registrada ante Migración Colombia, a donde comunicará igualmente sobre cualquier cambio de residencia o domicilio dentro de los 15 días calendario siguientes a la ocurrencia del hecho.

Los titulares de visa preferencial se identificarán con el carné expedido por el Ministerio de Relaciones Exteriores.

Los menores de edad se deberán identificar con el pasaporte, ya que la cédula de extranjería es para mayores de 18 años. Sin embargo, deben realizar registro.

Requisitos para solicitar la cedula de extranjería:

  • Pasaporte vigente.
  • Dos fotocopias de la visa, con vigencia superior a tres meses, expedida por el Ministerio de Relaciones Exteriores o consulado colombiano.
  • Si la visa ha sido expedida en un consulado del exterior, fotocopia del sello de entrada al país.
  • 2 fotocopias de los datos biográficos del pasaporte.
  • Factor Rh y grupo sanguíneo.
  • 3 fotos 3×4 cm., fondo blanco, recientes, de frente.
  • Original del recibo de consignación de los derechos (aproximadamente $180.000 pesos colombianos), a nombre de la Unidad Administrativa Especial de Migración Colombia – El pago lo podrá hacer en dicha entidad. El pago se debe efectuar a nombre y con la identificación de la persona que realiza el trámite migratorio.
  • Formulario de solicitud de cedula de extranjería diligenciado, el cual se obtiene gratuitamente en los Centros Facilitadores de Servicios Migratorios, o a través de la página migracioncolombia.gov.co

Presentación de la solicitud y entrega de la cedula de extranjería

Los extranjeros interesados pueden presentar la documentación requerida en el Centro Facilitador De Servicios Migratorios más cercano a la ciudad donde se encuentren.

 La Cédula de Extranjería expedida se remitirá al Centro Facilitador De Servicios Migratorios donde se haya originado la solicitud, para que el ciudadano extranjero la reclame. El extranjero puede autorizar a un tercero, mediante poder autenticado ante notario, para que reclame el documento ante Migración Colombia. La autorización la debe presentar en el respectivo Centro Facilitador De Servicios Migratorios.

Vigencia

La vigencia de la Cédula de Extranjería tiene la misma duración que la de la visa otorgada, salvo la de Residente que deberá ser renovada cada cinco (5) años.

Sanciones al extranjero si no tramita la cédula de extranjería

El extranjero tendrá que cancelar una sanción económica que puede oscilar desde la mitad hasta siete (07) salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV), según el caso. El pago de dicha sanción deberá hacer en La Unidad Administrativa Especial Migración Colombia.

Si usted requiere una mayor asesoría y presencial del anterior tramite, no dude en contactarnos para dicho propósito. En UPC lawyers lo podemos asesorar, guiar y representar en materia laboral y solicitud de visas laborales.

¿QUÉ DEBE HACER EL EMPLEADOR CUANDO EL TRABAJADOR SE NIEGA A RECIBIR SU LIQUIDACIÓN?

Suele suceder que el trabajador decide no recibir la liquidación al terminar el contrato de trabajo, decisión que generalmente se da porque no está de acuerdo con la suma o valor que el empleador le pretende pagar.

Si el empleador no consigue que el trabajador reciba la llamada liquidación, existe la posibilidad de que se configure la sanción de que trata el artículo 65 del Código sustantivo de trabajo conocida como sanción moratoria o de salarios caídos, o que el trabajador pueda alegar la existencia de dicha sanción en un futuro, y de allí la importancia de este aspecto.
En vista a ello, el legislador previó esta posibilidad y consideró un procedimiento para que el empleador se libere la sanción moratoria en los casos en que el trabajador se niegue a recibir el valor de la liquidación.

En efecto el numeral 2 del artículo 65 del código sustantivo del trabajo señala que:

Si no hay acuerdo respecto del monto de la deuda, o si el trabajador se niega a recibir, el empleador cumple con sus obligaciones consignando ante el juez de trabajo y, en su defecto, ante la primera autoridad política del lugar, la suma que confiese deber, mientras la justicia de trabajo decide la controversia.

En consecuencia, lo que el empleador debe hacer si el trabajador se niega a recibir la liquidación es consignar el valor correspondiente ante un juez laboral o incluso ante el alcalde, pero seguramente será mejor hacerlo ante un juez, sin embargo, algunas empresas consigan o transfieren el dinero al trabajador aun si se niega a recibirlo, en la cuenta bancaria registrada del trabajador donde se le realizaban sus pagos de nomina.

Si el trabajador no recibe el dinero de la liquidación y el empleador tampoco la consigna ante un juez, (o a la cuenta bancaria del trabajador) posteriormente el empleador difícilmente podrá alegar a su favor que no pagó porque el trabajador no quiso recibir el pago, puesto que la ley fijó un procedimiento a seguir para una situación de ese tipo.

Si usted requiere una asesoría más amplia y presencial del anterior tema, no dude en contactarnos para dicho propósito. En UPC lawyers lo podemos asesorar, guiar y representar en materia laboral.

EL MAQUILLAJE DEL INMUEBLE ARRENDADO, PESADILLA PARA EL ARRENDATARIO

De los cientos de casos que se ven a diario, haciendo seguimiento a las de aquellos arrendatarios que luego de elegir un inmueble “remodelado” y en aparentes “muy buenas condiciones” , luego de un mil requeñeques, formularios, súper contratos leoninos y exagerados que están totalmente por fuera de la legislación, de los que si acaso les entregan una fotocopia sin firmar, seguros y hasta depósitos ilegales que exigen las Inmobiliarias o el arrendador, tenían la fortuna de ser seleccionados entre muchas solicitudes por el mismo, y quienes al cabo de dos o tres meses, comienzan a presentar situaciones como esta, que se rescata:

“…estoy viviendo hace 3 meses en un apartamento que rente a excelente precio, aparentemente me lo entrego la agencia en muy buen estado, pero la vivienda está presentando humedades en la cocina y los baños que nos ha afectado mucho, tengo un bebe de 6 meses y este ha estado muy enfermo de los pulmones. El contrato esta por un año y solo llevo 3 meses, puedo irme sin necesidad de pagar una multa? Le informe a la Inmobiliaria y nunca me responde nada concreto solo me dice que si me voy debo de pagar una multa y ya…”

En la consulta profesional, tuvimos oportunidad de asistir a un arrendatario en situación similar, y lo primero que hicimos fue asistirnos de un curtido veterano Maestro de Obra quien a ojo de buen cubero, diagnosticó que la casa estaba “maquillada”, al indagársele como maquillada, nos hizo referencia a los carros viejos que les rellenan los pisos podridos con malla de alambre y mezcla de cartón con epoxic para parecer firmes, así como las latas insalvables reconstruidas con macilla y una fogueada de pintura barata, los empaques de los vidrios los rejuvenecen con aplicaciones de silicona negra, al motor le echan cuanto aditivo quita humo potenciador de la viscosidad del aceite existe, y le ponen un buen radio robado para que se vean atractivos y con fuerza, para, así vendérselo al primer incauto deslumbrado; carro que al cabo de 2 meses luego de algunos aguaceros, comienza a guardar agua bajo los tapetes, expeler un olor extraño por el escape, y día a día se quiebra lo bonito de la pintura para darse cuenta al final aquel hombre, que le metieron un carro maquillado del que vale más los arreglos que el mismo carro.

Idéntica situación se está presentando con los inmuebles; nuestro hombre de la construcción, golpeó suavemente el enchape nuevo que rodeaba las salientes de los tubos de agua del fregadero y sonó hueco en diversas partes, con gran cuidado retiró una baldosa y oh revelación… tras se advertía prominente humedad en los acoples forzados de tubos plásticos y vieja tubería metálica, sellados con silicona y cinta teflón que superados por la presión, hacía que el agua invisible avanzara por detrás del nuevo azulejo hacia el piso y el resto de la pared; igual tarea cumplió en los baños con el mismo resultado, al tiempo que la baldosa del patio estaba pegada en vacío, para nivelar el hundimiento del piso pareciere que un bulto de pegante había sido utilizado para pegar 6 baldosas…Así determinábamos que no había tal remodelación, sino “maquillaje” del inmueble, para mostrarlo atractivo a la vista, arrendarse pronto y engrampar al arrendatario.

Sea entonces del caso sugerir las siguientes recomendaciones al enamorarnos de un inmueble para rentar, primero establecer que el precio no está demasiado por debajo del normal para el tipo de inmueble, ya seguidamente, indagar con el futuro arrendador que clase de refacciones, adecuaciones o remodelaciones se hicieron, en que época, y lo más importante, tenga presente que tales significancias deben quedar consignadas en el contrato; en la visita de entrega del inmueble tome discretamente fotos de su interior procurando que en las mismas quede la fecha y hora así como tomar en los cuadros al arrendador, y en caso de presentar cualquier clase de problemas, antes de requerir a la inmobiliaria, asístase de un Maestro de Obra para que le explique qué está pasando, tome nuevas fotografías con fecha y hora, así podrá requerir con exactitud al arrendador.

EL RECLAMO, REACCIÓN DE LA INMOBILIARIA, Y TERMINACIÓN CON JUSTA CAUSA

Establecida la inconformidad entre el estado del inmueble hoy, y el supuesto estado de “remodelado” o “para estrenar” con que nos fuera arrendado, una vez documentado fotográficamente dicho estado, no debemos caer en los reclamitos telefónicos con el asesor, el asistente del asesor, la secretaria del asistente y demás personajillos de filtro que las Inmobiliarias intermedian para diluir las reclamaciones de los arrendatarios. Mentalice: No le están haciendo un favor… NO!!! – Siempre recuerde que está pagando por un derecho de uso, y este derecho de uso debe estar acorde de las necesidades para lo cual está pagando. Tenga presente que al tiempo que se es un arrendatario, también se es un consumidor, y en tal sentido, en doble vía la ley lo ampara.

No dirija correos electrónicos, tampoco derechos de petición, los primeros no tendrá como probar que los cursó, y los segundos le dan a la inmobiliaria 15 días hábiles para contestarlos en tanto se acaba el mes que avanza, tendrá que pagar el siguiente mes…

No espere “unos días”, tan pronto evidencia la situación, curse inmediatamente una EXIGENCIA puntual describiendo la afectación determinada recordándole a la Inmobiliaria que el inmueble le fue arrendado bajo la premisa “remodelado” o “para estrenar”, y las afectaciones dan cuenta de un inmueble no en las anunciadas condiciones, sino maquillado por lo que usted se siente estafado en su buena fe; deles un tiempo determinado no superior de 3 a 5 días calendario para que procedan a arreglar las anomalías, sino, usted dará con justa causa y sin lugar a indemnización, por terminado el contrato de arrendamiento de acuerdo con el Artículo 1990 del Código Civil, sin perjuicio de queja a la Superintendencia de Industria y Comercio delegada para la Protección del Consumidor, y las acciones judiciales indemnizatorias del Artículo 1991del Código Civil.
Lo usual de las Inmobiliarias es escudarse en que “el propietario no está en el país”, “el dueño ya está al tanto y la otra semana pasará por el inmueble”, y hasta tienen el descaro de enviarle el teléfono del propietario, para que usted “hable con él!”; no caiga en esta trampa; usted no tiene nada que ver con el propietario. Usted celebró un contrato de arrendamiento con un arrendador que es la Inmobiliaria y esta como arrendadora, se encuentra OBLIGADA a garantizar permanentemente el mantenimiento en condiciones de habitabilidad del inmueble que arrienda; no acepte en consecuencia, ninguna excusa, una cosa es el contrato de arrendamiento suyo con la inmobiliaria, y otro muy diferente el administración de la inmobiliaria con el propietario, de tal forma que usted no tiene nada que entenderse con este último.

Esté preparado, las Inmobiliarias son muy procaces cuando se les presiona de esta manera y muy seguramente trataran de intimidarlo con la cláusula penal, la indemnización de tres meses por terminación anticipada, el reporte a los operadores de información, haga caso omiso a estas amenazas, y si en el plazo respectivo no le resuelven a su satisfacción las irregularidades, sin miedo termíneles el contrato con justa causa, refiriendo que solicitó los arreglos, que no fueron atendidos y que el inmueble dejó de cumplir los fines para los cuales lo arrendó, precise que usted restituye en( x) fecha el inmueble por lo que solicita se apersone la Inmobiliaria a recibirlo y que de no hacerlo procederá a hacerlo a través de la Subsecretaría de Vigilancia, Inspección y Control de Vivienda de la Alcaldía de su municipio, u oficina equivalente. Haga valer sus derechos!

Si usted requiere una asesoría más amplia y presencial del anterior tema, no dude en contactarnos para dicho propósito. En UPC lawyers lo podemos asesorar, guiar y representar en dicha reclamación para hacer valer sus derechos.

¿POR QUÉ SE DEBE REGISTRAR UNA MARCA?

Tener su marca registrada significa tener los medios legales suficientes para evitar que alguien quiera aprovecharse de su prestigio.

En la legislación en Colombia, el derecho se adquiere con su registro y no por su uso, por lo tanto, siendo importante su registro.

No tener la marca registrada es como ocupar una vivienda sin un título de propiedad y sus consecuencias pueden ser nefastas.

No tener la marca registrada puede significar en forma latente que alguien pueda en el futuro pretender que usted deje de usar la marca porque considera que tiene un mejor derecho que usted y lograrlo, en este caso no solo perdería el derecho al uso de la marca sino que queda expuestos a delitos de usurpación y con probabilidades de que le reclamen daños y perjuicios por ese uso indebido.

De la misma forma si alguien se está aprovechando de su prestigio falsificándole el signo, no contar con la marca registrada significa, en principio, no contar con los medios legales suficientes para sacarlo de una forma efectiva y rápida del mercado.

Todo emprendedor que busca ampliar sus horizontes y quiera ver crecer su marca mediante franquicias o licencias, se verá fuertemente perjudicado en realizarla si no tiene ese signo o marca registrada.

Registrar Su marca le permite:

    1. Usar la marca sin temor que luego de varios años de uso, al querer registrarla se entere que alguien lo hizo primero
    2. La tranquilidad de que si le copian la marca, usted tiene todos los medios legales para hacer cesar el uso indebido
    3. La tranquilidad de que nadie lo obligara a cesar su uso, ni verse envuelto en onerosos procesos judiciales
    4. Poder realizar contratos de franquicias y licencias.

En la actualidad, pequeñas y medianas empresas piensan que la marca registrada es algo que no necesitan por ser exclusivo de grandes compañías, que se trata de un trámite caro y que supone un dinero mal invertido. Este pensamiento en la mayoría de los casos se produce por desconocimiento, mala información o falta de interés.

Conozca estos sencillos ejemplos y claros motivos por los que registrar la marca es una asequible clave de éxito empresarial independientemente del tamaño de la compañía.

Ejemplo de éxito

Debemos tener claro que en la empresa lo que funciona, funciona, y lo hace independientemente del tamaño o de si se es una personalidad física o jurídica. El ejemplo de la compañía de minúsculo origen Apple Inc., y el valor actual de la imagen de su mordida manzana suele ayudar a ponerse en situación.

Dada su popularidad, es fácil entender que sus marcas son un gran activo que prevalece y crece con el tiempo por dos motivos: Desde el inicio realizaron el registro de sus marcas transformándolos en derechos exclusivos y cumplen con una promesa y filosofía de marca por los que la gente está dispuesta a pagar más.

Supuestos prácticos

Suponga que un grupo de jóvenes con talento crea una pequeña empresa en la que invierten sus ahorros, tiempo y esfuerzo; logran un buen desarrollo, lo muestran en la web, consiguen notoriedad y algunos buenos contactos con los que generan ingresos.

  1. Suponga también que la personalidad jurídica que usan los jóvenes para materializar su proyecto se llama ‘Methaproject S.L, y su primer desarrollo exitoso se conoce y comercializa como METHA. Un buen día, reciben un correo electrónico certificado con un requerimiento en el que una sociedad llamada ‘Methaproject Desarrollos Informáticos S.A.’, la cual desconocen, les ¨invita¨, a través de sus abogados, a cesar el uso de la denominación METHA con la que identifican sus productos y servicios, así como su dominio y razón social, por ser poseedores de varios derechos anteriores de marca o emprenderán acciones legales en su contra. Los jóvenes emprendedores lo tienen en cuenta, y deciden contactar con expertos. Los profesionales consultados les aconsejan ceder,   negociar un plazo para evitar la demanda y dejar de utilizar esa denominación, aclaran que el caso está difícil por la existencia de un derecho consolidado anterior y que las consecuencias pueden ser nefastas.No es difícil imaginar las consecuencias: El tiempo y dinero dedicado además del esfuerzo de tener que cambiar de imagen, de razón social, su publicidad, en incluso su nombre de dominio.
  2. Usando el mismo supuesto de los jóvenes emprendedores, imagine que su plan de negocio funciona muy bien y una compañía importante decide absorberlos, lo que para ellos es más que interesante. Lógicamente la gran compañía emplea auditorias para cuantificar la empresa.

El auditor de las primeras cosas que solicita es un listado de activos. Todo bien; pero ¿Y los registros de marca?, ¿Cómo valora y cuantifica su imagen y la de sus productos? Sin registros de marca no puede. Gran error, ese valor no aparecerá en esta auditoría y tampoco podrán negociar una licencia.

Estas dos situaciones que pueden parecer extremistas o exageradas se dan habitualmente y pueden evitarse con un solo registro de marca.

La importancia del registro de marca

El costo de hacer un registro de marca, ya sea para proteger la imagen corporativa o identificar productos o servicios son cómodos, es garantía de empezar con buen pie su proyecto y, en cualquier caso, un dinero bien invertido en la adquisición de un importante activo intangible.

Por este motivo, antes de iniciar cualquier actividad empresarial, o si ya se encuentra inmerso en ella, debe poner atención a la denominación con que se identifica. Sabido esto, conviene tener claros algunos conceptos útiles en la toma de decisiones acertadas al respecto:

  • Quien primero solicita un registro de marca, gana. Por eso, antes de iniciar un registro se recomienda una investigación previa en la que se detecten y evalúen qué antecedentes existen. Esto se conoce como estudio de viabilidad de marca.
  • Las marcas se protegen para una actividad o producto concreto. Para clasificar estas actividades o productos se utiliza la ‘Clasificación de Niza’. Debe enclavarse correctamente una marca en uno o varios de estos epígrafes para obtener una protección adecuada.
  • El registro de marca se concede por 10 años renovables por igual periodo tantas veces como se requiera.

Por último mencionar que, aunque uno mismo puede hacerse cargo de cualquier registro de marca, contar con un aliado que asesore sobre el registro y vigile posteriormente las marcas es vital. Además no se trata de gestiones caras, especialmente si se valora el ahorro de tiempo y la tranquilidad que aporta un profesional al que poder realizar posteriormente cualquier consulta relacionada con su marca registrada.

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EL DERECHO DE LAS VÍCTIMAS DEL CONFLICTO ARMADO A LA INDEMNIZACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA

La reparación por vía administrativa es un componente de la reparación integral cuyo objetivo es la compensación material de daños ocasionados por infracciones al Derecho Internacional Humanitario o graves violaciones a los Derechos Humanos en el marco del conflicto armado interno, constituyéndose en una serie de medidas principalmente de carácter económico (aunque no exclusivo) que se fija en montos de salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV) al momento del pago. Cifras que deben ser pagadas por el Estado a la víctima de acuerdo al daño.

Para abordar este derecho de las víctimas es necesario tener en cuenta cinco puntos:

En primer lugar, que previo a la ley 1448 de 2011, el decreto 1290 de 2008 regulaba la reparación individual por vía administrativa, sobre el cual la Corte Constitucional en el auto 08 de 2009 señaló que en este marco normativo la indemnización administrativa “no constituye un avance idóneo para el goce efectivo de estos derechos de la población desplazada, y que los resultados alcanzados en la materia son aún muy precarios.”

Con base en la ley 1448 de 2011, se contempla que para la entrega de las indemnizaciones administrativas la ley surtirá efectos a partir de su fecha de expedición sin importar que la solicitud de la indemnización haya sido hecha con anterioridad a la ley, indicándole al gobierno nacional la responsabilidad de la reglamentación de este tema (art. 132); siendo la Unidad para las víctimas la entidad encargada de administrar los recursos y hacer entrega a las víctimas de la indemnización por vía administrativa de que trata la ley en mención.

En concordancia a dicho mandato, el Decreto reglamentario 4800 de 2011 desarrolla el derecho de las víctimas a la reparación por vía administrativa y prevé una situación jurídica sui generis con la que se aplica un régimen de transición (art.155) consistente en la remisión a la disposición normativa contenida en el Decreto 1290 de 2008.

En ese régimen de transición se contempla que las solicitudes de indemnización por vía administrativa formuladas en el marco del decreto 1290 de 2008 y cuyos solicitantes estén inscritos en el registro único de población desplazada (RUPD) se atenderán de forma preferente y prioritaria, debiéndoseles dar los montos fijados por el decreto 1290 de 2008; y que la solicitudes presentadas después de la promulgación de la ley 1448 de 2011 pero enmarcadas en la ley 418 de 1997 se regirá por las reglas establecidas en el decreto 4800 de 2011.

Adicionalmente el decreto 4800 de 2011 dispone que los montos fijados son, hasta 40 Salarios Mínimos legales mensuales por Homicidio, desaparición forzada, secuestro, Lesiones que produzcan incapacidad permanente; y hasta 30 Salarios Mínimos legales mensuales por lesiones que no causen incapacidad permanente, tortura o tratos inhumanos y degradantes, delitos contra la libertad e integridad sexual, reclutamiento forzado de menores.

Para el caso de las víctimas del desplazamiento forzado, éstas tienen el derecho a recibir por indemnización administrativa un monto de 17 SMLMV, es decir, 10 SMLMV menos a los que contemplaba el decreto 1290 de 2008.

Tal disposición fue demandada ante la Corte Constitucional y en respuesta, la Sentencia SU 254 de 2013 señala que para el caso de víctimas del desplazamiento forzado las solicitudes de indemnización administrativa y reparación integral presentadas antes de la Ley 1448 de 2011, que hayan sido negadas y sobre las cuales se interpuso acción de tutela, se aplicará el régimen de transición (artículo 155 del Decreto 4800 de 2011), es decir, lo dispuesto en el Decreto 1290 de 2008 (artículo 5), que corresponde a 27 SMLMV.

Sobre las solicitudes presentadas con anterioridad a la Ley 1448 de 2011 pero aún no resueltas y sobre las cuales no se interpuso acción de tutela, las víctimas deberán seguir el procedimiento señalado en el Decreto 4800 de 2011 (artículo 155 en armonía con el artículo 132 de la Ley 1448 de 2011), siendo la Unidad para las Víctimas la que debe conocer y decidir estos casos.

Sobre las solicitudes de indemnización administrativa y reparación integral que se presenten posteriormente a la entrada en vigencia de la Ley 1448 de 2011, deberán seguirse con los procedimientos de esta ley y con lo señalado en el Decreto Reglamentario 4800 de 2011, es decir, 17 SMLMV.

El segundo punto a tener en cuenta es que la Corte establece en la Sentencia SU 254 de 2013 que el monto de indemnización administrativa como reparación significa que es adicional a los subsidios dados como asistencia social, implicando que para las indemnizaciones por vía administrativa de 27 y 17 SMLMV deberán pagarse de forma adicional sin descontarse de los subsidios de vivienda y de tierras señalados en el artículo 132 de la Ley 1448 de 2011, ni de los relativos a la permuta de predios, adquisición y adjudicación de tierras, adjudicación y titulación de baldíos para población desplazada.

El tercer punto importante es que en los años 2012 y 2013, la Unidad para las víctimas entregó a 154.130 víctimas indemnizaciones por el régimen del decreto 1290 de 2008; a 3949 víctimas indemnizaciones por el régimen de la ley 418 de 1997; y a 7052 víctimas niños, niñas y adolescentes – NNA- por encargo fiduciario. La meta de la Unidad para las víctimas para el 2013 es indemnizar integralmente a 100.230 víctimas del conflicto armado interno, adicionalmente a ello, iniciar la ruta para entregar la indemnización a víctimas de desplazamiento forzado.

El cuarto tema a señalar es que según lo dispuesto en la sentencia C-099 de 2013, en los casos de crímenes de lesa humanidad como el desplazamiento forzado, atribuibles a agentes de Estado, no se podrá entender que la indemnización por vía administrativa se da en el marco de un contrato de transacción, figura jurídica que en la ley 1448 de 2011 implica la posibilidad de poder descontar de la reparación por vía judicial los montos recibidos por la vía administrativa.

El quinto punto consiste en señalar que una de las demandas más sentidas ha sido el establecimiento de criterios de priorización en la entrega de la indemnización administrativa, y que al respecto la Unidad para las víctimas en la Resolución No. 0223 del 8 de abril de 2013, estableció criterios de priorización para la aplicación de los principios de gradualidad y progresividad consagrados en la ley de víctimas.

Los criterios se ordenan de acuerdo a los siguientes parámetros:

  • Órdenes judiciales que hayan sido remitidas por la Sala de Justicia y Paz del Tribunal Superior del Distrito Judicial o remitidas por jueces de restitución de tierras.
  • Temporalidad, dando prioridad a las indemnizaciones solicitadas por el decreto 1290 de 2008 y la ley 418 de 1997.
  • Vulnerabilidad manifiesta: víctimas que sean diagnosticadas con enfermedad terminal como cáncer, VIH, enfermedades pulmonares o cardíacas avanzadas.
  • Enfoque diferencial:

    1. Víctimas en situación de discapacidad física, sensorial, intelectual, mental o múltiple.
    2. Mujeres cabeza de hogar que tengan a su cargo dos o más NNA y cuyo puntaje en el Sisben no supere los 63 puntos; mujeres  que asumen totalmente la jefatura del hogar y tiene a cargo uno o más personas con discapacidad y/o enfermedad terminal.
    3. Víctimas mayores de 60 años y cuyo puntaje en el Sisben no supere los 63 puntos.
    4. NNA víctimas de reclutamiento y utilización ilícita.
    5. Víctimas que tengan una identidad u orientación sexual diversa.

  • Víctimas de Violencia sexual.
  • Procesos de reparación colectiva: Víctimas que sean sujeto de reparación colectiva de grupos étnicos que estén adelantando la ruta del programa de reparación colectiva.

Finalmente, el destacar los puntos descritos en este artículo se apoya en el entendido de que las víctimas tienen el derecho fundamental a la reparación adecuada, efectiva y rápida del daño sufrido, por lo que lo mencionado se espera pueda ayudar al justo reclamo del derecho a la indemnización por vía administrativa.

Edición N° 00369 – Semana del 20 al 26 de Septiembre de 2013

Por barbara Gonzalez Medina – politóloga y abogada, magister en derechos humanos.

Si usted es víctima del conflicto armado en Colombia, y requiere una asesoría más amplia y presencial del anterior tema, no dude en contactarnos para dicho propósito. En UPC lawyers lo podemos asesorar, guiar y representar para reclamar su indemnización por vía administrativa ante el estado colombiano.

¿QUÉ ES UN ESLOGAN Y POR QUÉ ES TAN IMPORTANTE PARA SU EMPRESA?

Un eslogan es una descripción corta o mensaje breve que resume el beneficio general de lo que se está anunciando y que deja un efecto duradero en el destinatario.
Tanto si se trate de un producto, negocio, servicio o idea, el eslogan ofrece una información completa que puede ser fácil de recordar. En general, el eslogan debería ayudar al público a entender la ventaja de la marca así como atraerlo hacia ella.
Un eslogan puede presentarse en forma de frases humorísticas y divertidas o como una sentencia que invoca emociones abrumadoras que lleven al consumidor a tomar una decisión inmediata. También puede ser una frase inspiradora sobre los problemas más comunes de la gente y que ofrezca una solución o un punto de vista profundo sobre el tema que trate.

CÓMO DESARROLLAR UN ESLOGAN

Un eslogan debe ser corto. Es importante recordar que un eslogan debería ser como una etiqueta colgante que da al consumidor una breve descripción de los componentes de calidad en lugar de un libro que detalla toda una historia. Cuanto más breve sea un eslogan más fácil será de recordar y más impresionará a la audiencia.

Además, debe ser creativo y evitar hacer una declaración suave, vaga o sin sentido. Utilice verbos dinámicos que se muevan o provoquen a la audiencia hacia un área problemática.

El eslogan debería también ofrecer una solución al problema y/o hacer que la gente comience inventar sus propias razones para aprovechar la ventaja de lo que se está anunciando.

Por otra parte, hay que usar un lenguaje simple que sea claro y fácil de leer, así como comprensible, centrándose en un acercamiento amistoso que ayude a construir una conexión duradera con la audiencia.

Resulta muy útil decorar con las palabras descriptivas que animen el mensaje y enriquezcan el sentido de manera más profunda. En cualquier caso, por lo general conviene no ser demasiado elegante con las palabras, especialmente las que incluso una persona muy educada no usaría en la escritura académica.

No utilice palabras clave sobre su negocio, sino sobre lo que implica, lo que ofrece, lo que le puede conseguirse. No proponga. Sea imperativo.

Fíjese en estos ejemplos para inspirarse:

  • “Just do it” – Nike,
  • “Think Different” – Apple
  • “I’m loving it” – McDonalds
  • “Con el cariño de siempre” – Bimbo
  • “Hay cosas que el dinero no puede comprar. Para todo lo demás, Mastercard” – Mastercard
  • “Piensa en verde” – Heineken

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DERECHOS DEL ARRENDATARIO, MÁS ALLÁ DE LA LEY 820 DE 2003

En vista de las múltiples artimañas utilizadas por las Inmobiliarias, se pretende por estas diluido en la especialidad de la Ley 820 de 2003, Ley de Arrendamiento de Vivienda Urbana, de tal forma que derechos del arrendatario consecuencialmente obligaciones del arrendador, previstos de manera general en los Artículos 1982, 1985, 1986 del Código Civil, se están teniendo por “derogados” por estas Agencias.

DERECHO AL BUEN ESTADO PERMANENTE DEL INMUEBLE

Nos referimos a referencias puntuales como la obligación de mantener permanentemente el inmueble en estado y condición que asegure servir al fin de vivienda para el que ha sido arrendado durante todos los periodos que dure la relación contractual, debiendo asumir TODAS las reparaciones necesarias, incluso las locativas, cuando los deterioro o daños provienen de la fuerza mayor, el caso fortuito, la preexistencia anterior al inicio del contrato, o la mala calidad de los elementos necesarios para el buen funcionamiento, sin que las intervenciones a efectuar puedan afectar el uso y goce de inmueble para el arrendatario.

Ahora, si las intervenciones o reparaciones fueren de tal magnitud que necesariamente causare interferencia con la tenencia del inmueble, el arrendatario está obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de este; pero tendrá derecho a que se le rebaje el precio de la renta, a proporción de la parte que fuere intervenida; pero si las reparaciones recaen sobre tan gran parte del inmueble, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado con justa causa el contrato de arrendamiento, sin que se motive indemnización, cláusula penal o sanción a favor del arrendador.

El arrendatario tendrá, además, derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa preexistente al momento de firmar el contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su calidad de Inmobiliaria conocerla (típico caso de las casas maquilladas de lo que nos ocuparemos en otro editorial); lo mismo será cuando las reparaciones se prolonguen por más de un mes, de manera que no puede subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.

No obstante eventualmente pudiere modificarse contractualmente estas obligaciones de mantenimiento.

Derecho a la terminación unilateral del contrato de arrendamiento con justa causa, rescisión judicial, disminución del precio de la renta, e indemnización por mal estado del inmueble

Hemos tenido oportunidad de tratar como uno de los mayormente mancillados derechos del Arrendatario y correlacionalmente obligación del Arrendador, contenidos de manera general en los Artículos 1982, 1985, 1986 del Código Civil, y por ende no de manera especial en la Ley 820 de 2003, es el que el estado del inmueble arrendado sea de tal condición que asegure servir durante todos los periodos que dure la relación contractual, el fin de vivienda a cambio de un precio, que constituye el objeto del contrato de arrendamiento.

Ahora si el Arrendador, inmobiliaria o no, se abstiene de efectuar las reparaciones no locatarias, o las locatarias derivadas de un inmueble maquillado, o no, que derivan en humedades, alteraciones en la corriente eléctrica, filtraciones de agua, perdidas de presión de gas, entre otras, de tal forma que el mal estado o la mala calidad de los elementos que los suministran internamente, impiden al arrendatario habitarla, sea que el arrendador conociese o no el mal estado del inmueble o calidad de los distintos elementos al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir tales afectaciones después del comienzo de la ejecución del contrato, sin culpa del arrendatario, este, de acuerdo con el Artículo 1990 del Código Civil tendrá derecho a su elección, bien a la terminación unilateral del contrato con justa causa sin que se motive indemnización, cláusula penal o sanción a favor del arrendador, o bien, a su rescisión – anulación- por vía judicial.

En el evento que las afectaciones produjeren solamente un impedimento parcial para el uso y goce del inmueble, será el juez quien decida, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del contrato de arrendamiento, o concederse una rebaja del precio de la renta.

No obstante el derecho a la terminación o rescisión sin indemnización, el arrendatario, como lo dispone el Artículo 1991 del Código Civil, tendrá derecho para que se le indemnice el daño emergente (para el caso, devolución de los cánones pagados), si la afectación ha tenido una causa anterior al inicio del contrato de arrendamiento, pero, si dicha afectación era conocida por el arrendador al inicio del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo (Inmobiliarias), se incluirá adicionalmente en la indemnización el lucro cesante (compensación por la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, para el caso, el reconocimiento de intereses de mora a partir de la ejecutoria de la sentencia que los reconozca).

Derecho al reembolso de las reparaciones indispensables no locativas, o locativas condicionadas

Pudiere acontecer que el arrendatario, por las razones que fuere, considera prudente no terminar, rescindir, pedir rebaja de la renta, como tampoco perseguir indemnización alguna respecto al contrato de arrendamiento ante las afectaciones que impiden el uso y goce del inmueble arrendado, sino que decida a pesar de ello, continuar en el contrato asumiendo de su peculio el costo de las reparaciones indispensables no locativas, o incluso las locativas condicionadas.

Al efecto, recordemos que por reparaciones indispensables locativas condicionadas, se entenderán de esta forma, cuando los deterioros o daños provienen de la fuerza mayor, el caso fortuito, la preexistencia anterior (inmueble maquillado) al inicio del contrato, o la mala calidad de los elementos necesarios para el buen uso del inmueble.

Ahora, tanto las reparaciones indispensables no locativas, como las reparaciones locativas condicionadas que puede emprender el arrendatario con cargo al arrendador, son aquellas especificas derivadas de afectaciones tales que trastornen o hagan imposible la continuidad de en la ejecución del  contrato de arrendamiento, esto es, y solo a manera enunciativa, humedades en pisos, techos y paredes; fluctuaciones en el voltaje de la corriente eléctrica; filtraciones de agua; perdidas de presión de gas; desniveles de piso que impidan la evacuación de aguas lluvias al exterior; obstrucción de sifones, desagües y drenajes; infestaciones por ácaros, roedores o insectos; debilitamiento de enrejados, ventanales y medidas de seguridad pasiva, etc, podrá asumirlas el arrendatario bien con cargo a la renta por venir, o para que le sean pagadas separadamente por el arrendador, siempre que, el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, o que, el arrendatario haya informado al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta, y este no las efectuó, salvo  si era de tal urgencia la reparación que no alcanzó a informarle previamente.

Recuerde siempre, que dirija cualquier comunicación al arrendador, deberá dirigirla por correo certificado con constancia de entrega EXCLUSIVA Y EXCLUYENTEMENTE a la dirección física, no electrónica, que este hubiese indicado en el contrato de arrendamiento para correspondencia, o la que posteriormente hubiese indicado de manera expresa, en caso de no indicar ninguna, se entenderá plenamente valida, la correspondencia dirigida al inmueble arrendado, así el arrendatario sepa de antemano que allí no se localiza.

Esto es, no dirija informaciones, notificaciones o reclamos vía correo electrónico, tampoco con llamadas telefónicas, mensajes de texto, ni de ninguna otra naturaleza, ya que se tendrán por no validos en caso de confrontación judicial.

Si usted requiere una asesoría más amplia y presencial del anterior tema, no dude en contactarnos para dicho propósito. En UPC lawyers lo podemos asesorar, guiar y representar en materia de arrendamientos.

DERECHOS DEL ARRENDATARIO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA URBANA

Con la firma del contrato de alquiler se hacen efectivas las obligaciones y derechos del inquilino con respecto al uso de la vivienda o local que se alquila, derechos que tienen que ver por una parte con las condiciones de la vivienda o local y uso del mismo y las obligaciones para con la otra parte (arrendador o propietario) de abono de renta, fianza, tiempo de alquiler, obras, animales, comunidad propietarios, etc., de los que vamos a tratar seguidamente.

A LA FIRMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

    1. A conocer el avalúo catastral del inmueble para determinar que el precio  mensual de la renta sea máximo el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que se tome en arriendo, estimación comercial que en ningún caso podrá ser superior a 2 veces el avalúo catastral.
    2. A que el reajuste del canon de arrendamiento se realice cada vez se cumplan 12 meses seguidos de ejecución bajo un mismo precio, y solamente hasta el 100% del incremento del I.P.C. para el año calendario anterior al que se va a efectuar el reajuste, siempre que el nuevo valor del canon no supere el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se tome en arriendo.
    3. A que el arrendador le informe mediante comunicación postal certificada, o en la forma prevista en el contrato, el monto del incremento y la fecha a partir de la cual se hará efectivo
    4. A no constituir a favor de el arrendador depósitos en dinero, especie, garantías reales, tampoco firmar letras, pagarés o cheques para garantizar el cumplimiento de las obligaciones como inquilino
    5. A que en el texto del contrato cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, se especifique y separe del valor del arriendo, la parte que corresponde a expensas ordinarias de administración, y a que, por ningún motivo le exijan asumir expensas extraordinarias
    6. A que en el texto del contrato cuando se trate de vivienda compartida, se especifique y separe del valor del arriendo, la parte que corresponda a otros conceptos como servicios públicos, alimentación, aseo, etc.
    7. A que le sea entregado el inmueble en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato en buen estado de habitabilidad, servicio, seguridad y sanidad junto con los servicios públicos domiciliarios operando sin restricción o condición alguna, así como con las cosas o usos conexos adicionales convenidos.
    8. A que le sea entregada copia del contrato de arrendamiento con firmas originales en el plazo máximo de 10 días calendario contados a partir de la fecha de celebración del contrato, cuando este conste por escrito
    9. A que le sea entregada copia del reglamento de propiedad horizontal, cuando se trate de viviendas sometidas a este  régimen

A LA FIRMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

    1. A terminar unilateralmente en cualquier tiempo el contrato sin indemnizar a el arrendador, cuando  el mal estado del inmueble o la calidad y funcionalidad de sus elementos integrantes le impiden hacer uso del inmueble en las condiciones para el que ha sido arrendado, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad del inmueble y sus elementos integrantes al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir estos defectos después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
    2. A que el arrendador mantenga en buen estado el inmueble arrendado, debiendo efectuar el arrendador todas las reparaciones necesarias para el uso y goce del mismo a excepción de las locativas, salvo que estas se originen  en fuerza mayor, caso fortuito, o  la mala calidad de los elementos integrantes del inmueble.
    3. A que se le rebaje proporcionalmente el arriendo, atendiendo la proporción de la parte afectada, si las reparaciones no pueden diferirse y son de tal magnitud que privan al arrendatario del goce de una parte del inmueble.
    4. A descontar del precio de la renta el valor total de las reparaciones no locativas,  siempre que la inminencia de estas sean de tal magnitud que no de tiempo de avisar al arrendador, o una vez avisado para que las hiciese por su cuenta, este no las hiciere oportunamente.
    5. A ser indemnizado por el arrendador, si las reparaciones no locativas procedieren de causa que existía ya al tiempo de la firma del contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesión conocerla, o, estas se prolongaren en el tiempo.
    6. A terminar unilateralmente en cualquier tiempo el Contrato sin indemnización alguna para el arrendador, si las reparaciones no locativas recaen sobre tan gran parte del inmueble, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo.
    7. A retirar las mejoras útiles efectuadas al inmueble siempre que este no sufra detrimento, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados, bien sea directamente o contra el valor del arriendo.

A LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

    1. A ser desahuciado mediante aviso enviado por correo certificado por lo menos 3 meses antes de la terminación del término inicial o de la prorroga que corre, junto con la constancia de haber constituido a su favor caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros por un valor equivalente a 6 meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de la restitución, cuando el arrendador, termine el contrato exhortando que : a) El propietario o poseedor del inmueble lo requiere para ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de 1 año; b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación; y, c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa. 

De no mediar constancia por escrito del preaviso o de mediar y no acompañar la constancia de constitución de la caución, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

    1. A ser desahuciado mediante aviso enviado por correo certificado por lo menos 3 meses antes de la terminación de la prorroga que corre junto con el pago de una indemnización en dinero equivalente a 3 meses de arriendo, cuando tenga en arriendo un mismo inmueble entre 2 y 3 años consecutivos, y el arrendador pretenda la terminación del contrato por su simple voluntad.

De no mediar constancia por escrito del preaviso o de mediar y no acompañar la constancia de constitución de la caución, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

    1. A recibir una indemnización en dinero equivalente al precio un mes y medio de arriendo, cuando tenga en arriendo un mismo inmueble a partir de 4 años consecutivos y el arrendador pretenda la terminación del contrato por su simple voluntad.

De no mediar constancia por escrito del preaviso o de mediar y no acompañar la constancia de constitución de la caución, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

    1. A no ser privado del inmueble sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.
    2. A efectuar sin restricción o condición alguna el trasteo de sus bienes independientemente de la causa de terminación del contrato.

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¿CÓMO DEBE PROCEDER EL EMPLEADOR CUANDO EL TRABAJADOR SE NIEGA A RECIBIR EL VALOR DE LA LIQUIDACIÓN FINAL DE SUS PRESTACIONES SOCIALES?

De la lectura del artículo 65 del Código sustantivo de trabajo (Modificado por el artículo 29 de la ley 789 de 2002) se infiere claramente  que el mismo día en que termina el contrato de trabajo el empleador le debe cancelar al trabajador el producto de la liquidación de sus prestaciones sociales,  al igual que los salarios y demás conceptos laborales que le adeude.

Cuando la norma citada dice que “Si a la terminación del contrato, el empleador no paga  al trabajador los salarios y prestaciones debidas, salvo los casos de retención autorizados por la ley o convenidos por las partes, debe pagar al asalariado, como indemnización, una suma igual al…”,  es forzoso entender que ahí la ley no le está concediendo ningún plazo al empleador para el pago de tales acreencias laborales. Sin embargo, se ha admitido por parte de jueces y magistrados que dicho pago se realice unos pocos días después de la terminación del vínculo laboral, pues no siempre es posible para el empleador efectuar y pagar la liquidación de manera inmediata, sobre todo en los casos en que el trabajador renuncia intempestivamente.

Ahora bien, puede ocurrir, y de hecho ocurre con alguna frecuencia, que la voluntad de pago de parte del empleador no se puede concretar porque el trabajador no se presenta a recibir la “liquidación”, o se presenta pero se niega a recibirla tras considerar que la suma que se le está entregando es inferior a la debida.

Cuando ello ocurre, el empleador debe proceder de manera inmediata a consignar en el banco Agrario más cercano al domicilio del trabajador, a órdenes del Juez Laboral del Circuito del lugar (y si allí no existe juzgado laboral, a órdenes del Alcalde municipal) el producto de la liquidación de las prestaciones sociales y demás conceptos laborales que le corresponden al trabajador.

Es pertinente advertir que algunos jueces exigen que, previa a la consignación, el empleador le solicite al juzgado laboral la respectiva autorización para llevar a cabo el depósito. La solicitud que para tales fines dirige el empleador al juez laboral, debe ir acompañada de la liquidación correspondiente, en la que se describirán detalladamente los conceptos y valores adeudados.

Una vez el juez autorice al empleador para realizar la consignación ésta deberá hacerse lo más pronto posible pues desde el día en que terminó el contrato el tiempo viene corriendo en contra del empleador.

Tan pronto se efectúe el depósito en comento el empleador debe dirigir un memorial al juez laboral, informándole que la consignación ya fue realizada. En dicho escrito deberá solicitarle al juez que disponga la entrega al trabajador de los dineros consignados, pues si omite dicha manifestación el juez podría considerar que la falta de autorización le impide realizar la entrega de esos dineros.

De manera simultánea, el empleador deberá enviarle una comunicación   al trabajador, a la última dirección registrada por éste, indicándole que el monto de su liquidación ya fue consignado en el banco Agrario y que deberá acercarse al juzgado laboral a reclamar la respectiva orden de pago con destino al mencionado banco. 

Si el empleador no efectúa la consignación, o la realiza pero se guarda el título (a veces el banco envía el título  directamente al juzgado), o no autoriza al juzgado para que le entregue al trabajador los dineros consignados, o no le informa por escrito al trabajador de la realización del depósito, incurre en mora y por tanto corre el riesgo (muy alto) de ser condenado a pagar la indemnización moratoria que tarifa la ley, cuyo monto  puede ser igual a un día de salario por cada día transcurrido entre la fecha de finalización del contrato y aquella en que efectúe el pago total  de  la obligación. (La jurisprudencia de la Sala Laboral de la Corte de Suprema de Justicia ha manifestado reiteradamente que el pago por consignación únicamente libera al empleador de la sanción moratoria, si pone a disposición del juez laboral el título de depósito judicial, con el fin de que su valor le sea entregado al beneficiario. (CSJ., Sala de Casación Laboral, Sección Segunda, Sentencia de Agosto 24194, Rad. 6813. MP. Hugo Suescún Pujols).

Según lo ha expresado el Consejo Superior de la Judicatura, los jueces laborales han manifestado en distintos escenarios su preocupación en relación con el hecho de que los títulos de pago por consignación llegan a los despachos, sin ningún tipo de información que le permita al funcionario determinar si es procedente ordenar el pago del depósito y sin datos del  beneficiario, que en muchos casos, no es enterado por el empleador de la existencia del título a su favor.

Igualmente, han expresado los jueces que el espíritu de la norma no fue el de convertir a los jueces laborales en correos de los empleadores, pues si la intención era simplemente realizar la entrega del título, tal labor podría cumplirse a través de una empresa de correo.

De conformidad con lo dispuesto por el Consejo Superior de la Judicatura en la Circular G-048 del 27 de junio de 2008, el procedimiento para la recepción, reparto y entrega a los despachos laborales de los títulos de depósito judicial de pago por consignación de prestaciones laborales es el siguiente:

  • La constitución del Título de Depósito Judicial de Pago por Consignación de Prestaciones Laborales se realiza en el Banco Agrario de Colombia en la oficina de la ciudad sede de las respectivas Oficinas Judiciales, en la cuenta especial denominada «DEPOSITOS JUDICIALES PAGO POR CONSIGNACIÓN DE PRESTACIONES LABORALES».
  • El Banco Agrario recibe la consignación, y expide el TITULO JUDICIAL correspondiente, el cual entrega al consignante si la operación se realizó en efectivo.
  • Cuando el valor se consigna encheque, el título se constituirá cuando se surta el canje del cheque y debe ser reclamado por el empleador en la oficina del Banco en donde realizó la transacción, dentro de los cuatro días siguientes a aquel en que se realizó la consignación.
  • Para que el empleador evite la sanción moratoria, deberá entregar el título junto con el formulario que contiene la actuación judicial que implica el pago por consignación, debidamente diligenciado y suscrito por el empleador, el cual puede reclamar en la Oficina Judicial. También podrá elaborarlo él mismo, siempre y cuando contenga todos los datos del formato.
  • La Oficina Judicial recibe el título judicial, junto con el formato debidamente diligenciado, lo somete a reparto entre los Juzgados Laborales del Circuito y entrega el acta individual de reparto en la cual se informa el juzgado que conocerá sobre del pago por consignación.
  • Diariamente, la Oficina Judicial informará a cada uno de los Juzgados Laborales, los títulos que quedaron a órdenes de los despachos, mediante la entrega del acta de que trata el artíulo 5 del Acuerdo 1481 de 2002 y copia del oficio con el que fue allegado el titulo judicial,de modo que el juez, pueda verificar que la consignación realizada corresponda efectivamente a lo adeudado.
  • Mientras los títulos son solicitados por los beneficiarios, permanecerán en custodia de la Oficina Judicial, de Apoyo o de Servicios.

Continuamos con la reseña del procedimiento dispuesto por el Consejo Superior de la Judicatura en la Circular G-048 para para la recepción, reparto y entrega a los despachos laborales de los títulos de depósito judicial de pago por consignación de prestaciones.

Retomamos el tema en el punto con el que terminamos la primera entrega, en el cual señalábamos que mientras los títulos son solicitados por los beneficiarios, permanecerán en custodia de la Oficina Judicial, de Apoyo o de Servicios. Y continuamos:

  • Una vez se presente el beneficiario al Juzgado y el funcionario determine que es procedente ordenar el pago del Título a aquél, ordenará a la Oficina Judicial, de Apoyo o de Servicios la conversión a favor de su despacho.
  • Recibida la información del Banco en que conste la conversión y entregado el título al despacho, el juez ordenará el pago, mediante la imposición en el reverso del título de las firmas y huellas del juez y el secretario.
  • El beneficiario del título, o sea la persona a favor de quien el empleador realizó la consignación, debe averiguar en la Oficina Judicial, de Apoyo o de Servicios, el Juzgado Laboral al cual correspondió el reparto del pago por consignación y el título.
  • Con esta información el beneficiario se dirige al Juzgado para solicitar la orden de pago del respectivo título.
  • Si el beneficiario inicia proceso, el título será convertido por la Oficina Judicial a la cuenta judicial del juzgado de conocimiento, por orden del juez a quien le correspondió por Reparto.

Que la Ley 633 de 2000, en su artículo 59, modificó el artículo 9° de la Ley 66 de 1993, en los siguientes términos:

De conformidad con la Ley 633 de 2000, (Ver Acuerdo No. PSAA12-9472  de mayo 30 de 2012),  los títulos de depósitos judicial constituidos por causa o motivos laborales prescribirán a favor del Tesoro Nacional, si transcurridos tres años contados a partir de la fecha del depósito, no se hubiere iniciado proceso judicial alguno por parte del beneficiario tendiente a obtener su entrega.

En caso de que exista reclamación por parte de un tercero o usuarios, el Despacho titular del proceso deberá enviar solicitud a la Dirección Ejecutiva de Administración Judicial – Unidad de Presupuesto – División de Fondos Especiales y Cobro Coactivo solicitando la conversión de los depósitos, acreditando la existencia del proceso a su cargo y las razones de hecho y derecho para su solicitud, debidamente avaladas por la Dirección Seccional.

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TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE TRABAJO POR INCAPACIDAD DE ORIGEN COMÚN SUPERIOR A 180 DÍAS

Es posible que el empleador le pueda terminar el contrato de trabajo a un trabajador que ha estado incapacitado por más de 180 días a causa de una enfermedad general, esto es, destina a una enfermedad de origen profesional, siempre que se cumplan todos los presupuestos legales para el efecto.

Esta posibilidad está contemplada en el numeral 15 del artículo 62 del Código sustantivo de trabajo y fue reglamentada por el decreto 1072 de mayo de 2015:

Artículo 2.2.1.1.5. Terminación del Contrato por Incapacidad de Origen Común Superior A 180 Días.

De acuerdo con el numeral 15) del artículo 7o del Decreto número 2351 de 1965, es justa causa para dar por terminado unilateralmente el contrato de trabajo por parte del empleador, la enfermedad contagiosa o crónica del trabajador, que no tenga carácter laboral, así como cualquier otra enfermedad o lesión que lo incapacite para el trabajo, cuya curación no haya sido posible durante ciento ochenta (180) días. El despido por esta causa no podrá efectuarse sino al vencimiento de dicho lapso, sin perjuicio de la obligación prevista en el artículo 16 del Decreto número 2351 de 1965, cuando a ello haya lugar, y no exime al empleador de las prestaciones e indemnizaciones legales y convencionales derivadas de la enfermedad.

Es importante resaltar que el simple vencimiento de dicho término no hace que de forma automática el empleador quede facultado para despedir al trabajador, sino que primero debe seguir las indicaciones que para el efecto dispone el decreto 2351 en su artículo 16, que la misma norma trascrita refiere, y que obliga al empleador a reubicar al trabajador de manera que este tenga la posibilidad de ocupar un puesto compatible con su incapacidad y pueda ejercer su derecho al trabajo.

Si definitivamente no es posible la reubicación y el trabajador está imposibilitado para realizar cualquier tarea, entonces sí se puede terminar el contrato de trabajo.

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